原标题：土地用途、用地性质、土地类别、房屋规划用途……分不清？本文来帮你！

  工作中，会不时碰到土地用途、用地性质、土地类别、房子设计用途、房屋规划用途等等词汇，本文尝试逐一解析。

  “土地用途”，顾名思义，这块地用来做什么。“土地用途”四个字出现在《中华人民共和国土地管理法》中，表述是“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体设计，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体设计确定的用途使用土地。”

  正因为我国实行土地用途管制制度，政府需要对土地利用情况做监管，所以在土地开发建设审批的很多环节中都进行审核检查，这种审查也外化在各政府部门的审批文件中，以出让方式提供国有土地使用权为例：在国有土地使用权出让前，规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；在签订国有土地使用权出让合同后，建筑设计企业应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向规划部门领取建设用地规划许可证；建设工程还需要办理建设工程规划许可证，办理时应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计的具体方案等材料。需要建筑设计企业编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划；在办理国有土地使用权证、房屋所有权证时也要提供很多材料。在各政府部门的审批文件中能够正常的看到，在建设工程审批之前使用的是“土地用途”，在建设工程审批中及之后使用的是“房子设计用途/房屋规划用途”，见下图：

  房屋规划用途：屋子的用途仍要遵循规划，与土地用途保持一致，所以表述为“房屋规划用途”。

  房屋设计用途：是设计单位的表述方式，表示房屋的设计用途。设计单位的设计应当符合规划。

  土地类别：基于土地管理的需要，我国对土地进行分类。根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》，部分分类如下：

  土地使用性质/用地性质：也是和土地用途相联系的，指居住用地、工业用地、教育文化用地、商业用地、综合用地五种，源于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》“第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”

  经过上述解析，对这些词汇有了较为清晰的认识了吗？搞清楚基础问题是未解决深层次的问题，那么问题是——

  房屋的使用也应当符合规划用途。擅自变更屋子的用途，会面临行政处罚，也无法通过消防验收（备案）。变更屋子的用途，还可能涉及改建，比如厂房改公寓，但未按照建设工程规划许可证的规定进行建设（改建）都属于违反法律建筑。违反法律建筑的租赁面临合同无效的认定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

  如需变更屋子的用途，必须向规划部门提出申请。如涉及改变土地用途的，还应当签订土地使用权出让合同改变协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。变更内容不符合控制性详细规划的，规划部门不得批准。修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照《中华人民共和国城乡规划法》第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体设计、镇总体设计的强制性内容的，应当先修改总体设计。